El incremento irracional de los alquileres y la renta del suelo

 “Una parte de la sociedad exige aquí de la otra un tributo por el derecho a poder habitar la tierra”. El Capital. Karl Marx.

Recientemente recibí un mensaje en mi blog que decía lo siguiente: “Mal ejemplo el de los edificios porque la inmobiliaria de las ciudades tiene que ver mucho con un monopolio: el suelo. ¿Cómo se determina el precio del suelo? Pues no por la ley del valor”. En muchos círculos marxistas predomina la idea de que el suelo urbano al que no se le ha añadido trabajo queda fuera de los marcos de la teoría del valor de Marx. Pero según Marx entre el valor y el precio puede haber diferencias cuantitativas y diferencias cualitativas. La diferencia cualitativa se plantea cuando una cosa que no tiene valor puede tener un precio. La pregunta sería ahora: ¿Los precios forman parte de la teoría del valor de Marx? La respuesta obligatoriamente tiene que ser sí. Y la siguiente pregunta sería entonces: ¿cuando algo no tiene valor pero tiene un precio forma parte de la teoría del valor de Marx? Respondo igualmente que sí. Esto es como si alguien afirmara que el conjunto vacío, el conjunto sin ningún elemento, no formara parte de la teoría de conjuntos. Además todo esto es más complejo de lo que aparenta. Demostraré más adelante que el suelo al que no se le ha añadido trabajo, en especial el que pertenece a cascos urbanos, forma parte también de la teoría del valor de Marx y que adquiere en ese ámbito una explicación muy bien fundamentada.

El problema social

Actualmente hay un gran movimiento social en las grandes ciudades en contra del incremento de los alquileres. Desde que hablamos de alquileres debemos pensar que una parte de los alquileres es renta del suelo. Después detallaré todas las partes del valor de las que se compone el alquiler. Sabemos que la crisis económica de 2008 fue en parte debida al boom inmobiliario, que muchas personas perdieron su casa y fueron a parar a manos de los bancos, y de los bancos han pasado a bajos precios a manos de los fondos de inversión. Y a esto se ha sumado la presión al alza que ha producido el aumento del turismo sobre el precio de las viviendas de las ciudades y, por consiguiente, también del alquiler. Se produce así dos consecuencias nefastas para la estabilidad económica y social de una nación moderna: por un lado, encarecen la vida del trabajador y trabajadora medios, y por otro lado, expulsan a una parte de la población de los grandes centros urbanos, que es donde más cultura y desarrollo social hay concentrado.

Renta de situación

En la sección de El Capital titulada Renta de solares. Renta de minas. Precio de la tierra, Marx dice lo siguiente: “Donde quiera que las fuerzas naturales son monopolizables y aseguran al industrial que las emplea una ganancia extraordinaria, ya sea un salto de agua,…o un solar bien situado, la persona que por su título sobre una parte del planeta tiene el sello de propietarios de estos objetos naturales sustrae al capital en funciones esta plusganancia en forma de renta”. Es obvio lo que aquí plantea Marx. Se trata de explicar el precio un trozo de suelo donde no se ha incorporado trabajo. Se trata de que ese suelo esté bien situado. Y en una ciudad todos los solares, unos más y otros menos, están bien situados. Ya sea porque se construya un gran centro comercial, una carretera principal  o  viviendas. Automáticamente los solares relativamente próximos ven incrementado sus precios. La clave es ver que una buena parte de estos precios es renta del suelo. Y la pregunta es de dónde proviene esta renta. Y Marx lo deja claro: es una parte de las ganancias que el industrial, comerciante o constructor produce. Y estas ganancias de acuerdo con la teoría económica de Marx es plusvalor. Lo importante aquí es que la renta del suelo tiene como causa básica la buena situación del solar, por lo que no es incorrecto hablar aquí de renta de situación. El concepto de renta de situación no es un concepto acuñado por Marx, pero es obvio que puede formularse a partir de las ideas del propio Marx. ¿Qué entenderemos entonces por renta de situación? Como aquella renta que se produce por la buena situación económica de un solar dentro de una totalidad urbanizada. Este concepto forma parte de la economía convencional, y como ya he dicho en otras ocasiones la economía marxista no niega la economía convencional sino que la integra.  En los tratados de economía convencional se define la renta de situación como la renta diferencial derivada de la particular localización de un activo. Los conceptos se necesitan unos a otros. De manera que este concepto necesita de otro: por ejemplo, del concepto de capitalización del suelo.

Capitalización del suelo y valor transferido

En el capítulo antes referido, Marx afirma lo siguiente: “La renta urbana aumenta necesariamente, no solo con el crecimiento de la población y, con ello, la necesidad creciente de vivienda, sino también con el desarrollo del capital fijo que se incorpora a la tierra o echa raíces en ella o descansa sobre ella, como ocurre con todos los edificios industriales, ferrocarriles, almacenes, edificios fabriles, muelles etc.”. Me interesa aquí el concepto de capital fijo que se incorpora a la tierra. Pensemos en cualquier solar de Madrid. No se ha incorporado a este solar ningún trabajo y aparentemente no tiene valor. Pero ese solar forma parte de una totalidad urbanizada. En esa totalidad hay carreteras, zonas peatonales, alumbrado, alcantarillado y más infraestructuras. Pero también hay museos, centros comerciales, esculturas, fuentes y un enorme patrimonio histórico artístico fruto del trabajo de muchas generaciones. Se produce aquí lo que se produce en los vasos comunicantes: el agua que se echa en un vaso llega a todos los vasos que están comunicados con el primero. Lo mismo sucede en ese solar aparentemente sin valor. Al formar parte de una totalidad donde se ha acumulado una enorme riqueza de fuerzas productivas y relaciones sociales, se produce una transferencia de valor de la totalidad urbanizada al solar en cuestión. Así que el solar aislado donde es cierto que no tiene incorporado trabajo, sin embargo, sí tiene valor. La única cuestión aquí a aclarar es que ese valor no lo tiene en sí pero si lo obtiene por transferencia del valor del capital fijo del total urbanizado al que pertenece dicho solar. El concepto de valor transferido no es un concepto de Marx sino un concepto de cosecha propia, aunque para mí es evidente que es un concepto que cuadra plenamente con la teoría del valor de Marx.

El crecimiento irracional de los alquileres

El crecimiento de la demanda provoca un incremento del precio de las viviendas y, por consiguiente, un incremento de los alquileres. El alquiler vacacional, su extensión a viviendas que antes no se alquilaban a los turistas, ha provocado un incremento de los alquileres que hace imposible que los trabajadores y trabajadoras que perciben el salario mínimo puedan alquilar una vivienda sin que vean mermadas considerablemente su nivel de vida. El incremento desproporcionado de los alquileres provoca que los trabajadores y trabajadoras sean expulsados de los centros de la ciudad y sean desplazados a la periferia, o los obligue al hacinamiento.

Aclaro primero el concepto de alquiler. El alquiler se compone en general de tres partes: una parte sirve para amortizar el precio de construcción de la vivienda, otra el interés y la última es renta del suelo. Aclaro ahora el concepto de oferta y demanda. Muchos marxistas creen que los conceptos de oferta y demanda son ajenos a la teoría del valor de Marx, pero esto no es cierto. En la sección titulada Formación de una cuota general de ganancia y transformación de los valores de las mercancías en precios de producción de El Capital, Marx nos hace la siguiente advertencia: “Mientras tratábamos únicamente de mercancías individuales, podíamos suponer que existía la necesidad de esta determinada mercancía –en cuyo precio se incluye ya su cantidad–, sin preocuparnos más del volumen de la necesidad que se ha de satisfacer. Más este volumen se convierte en un factor esencial tan pronto como aparece, de un lado, el producto de toda una rama de producción y, de otro, la necesidad social. Ahora es necesario tener en cuenta el volumen, es decir, la cantidad de esta necesidad social”. Es obvio que llamaremos demanda de un determinado bien, en términos marxistas, al volumen de la necesidad social que hay que satisfacer.

Más adelante Marx define la oferta como “el volumen del tiempo de trabajo social empleado en la producción de determinados artículos (bienes o servicios)”. Lo que a este respecto nos advierte Marx es lo siguiente: “No existe ningún nexo necesario sino casual entre la cantidad  global del trabajo social invertida en un artículo social y el volumen en que la sociedad reclame satisfacción de la necesidad que este artículo concreto viene a cubrir”. De ahí que Marx planteé: “Solo donde la producción se halla bajo el control preestablecido de la sociedad crea ésta el nexo necesario entre el volumen del tiempo de trabajo social empleado en la producción de determinados artículos y el volumen de la necesidad social que se ha de satisfacer mediante esos artículos”. Expresado de forma moderada esta concepción de Marx significa que los mercados tienen que ser regulados. Al no haber un nexo necesario sino casual entre oferta y demanda, el Estado debe intervenir los mercados, y más especialmente el mercado de la vivienda. Esta necesidad está presente en el capitalismo. Otra cosa es el grado en que esta necesidad se hace patente en los gobiernos y el grado en que el mercado es regulado o intervenido.

Conclusión

Pensemos en una gran ciudad: Madrid. Es un producto histórico de siglos y obra de muchas generaciones. Es una ciudad donde se han acumulados muchas fuerzas productivas: infraestructuras, industrias, comercios, restaurantes, edificios históricos, plazas, fuentes, esculturas, museos, teatros, cines, colegios, institutos, universidades, hospitales, fuerzas de seguridad, fuerzas de inteligencia… Pero además en esa gran ciudad se han acumulado y consolidado muchas relaciones sociales que hacen posible que todo funcione. Quien tenga en propiedad un piso, un local comercial o un solar en esa ciudad, se apropia bajo la forma de renta de situación de todo ese producto social. Les recuerdo cómo definía la economía convencional la renta de situación: la renta diferencial derivada de la particular localización de un activo. La peculiaridad del pensamiento de la economía convencional es que presenta como relación entre cosas –un solar bien situado en relación con la ciudad en la que existe –lo que es una relación social. La pregunta que hay que formularse es la siguiente: ¿Quién es el legítimo propietario de esa renta diferencial? Sin duda la ciudad en la figura del ayuntamiento donde ese piso, local comercial o solar está situado. Cuando hablamos de renta de situación, lo que hay de valor económico en “la situación” lo conforma el todo urbanizado, la ciudad en su conjunto, mientras que la parte, el local comercial, la vivienda o el solar carece de valor en sí. Lo perverso del sistema capitalista es que permite a los particulares explotar en beneficio privado el progreso del desarrollo social y, en palabras de Marx, desahuciar a los trabajadores y a las trabajadoras de la tierra como morada.